ПЕРЕПЛАНИРОВКА (юридические аспекты)...
Главная > ДИЗАЙНЕР В КАЖДОМ ИЗ НАС!
Вика
Перепланировка квартиры:
Большинство граждан склонны считать купленные и приватизированные квартиры своей абсолютной собственностью. Поэтому без долгих раздумий проводят там любые перестройки. Между тем, убирая стены и расширяя санузлы, как Бог на душу положит, можно в итоге получить кучу проблем, которую потом придется долго и мучительно разгребать.
Следует придерживаться единственно верного алгоритма поведения: прежде чем радикально переделывать свое жилище, надо посоветоваться со специалистом-архитектором, а возможно ли такое в принципе. Ведь в этом вопросе очень много различных тонкостей, и то, что вполне приемлемо в одном доме, совершенно недопустимо в другом
Вика
Например, сейчас запрещено расширение ванных и совмещенных санузлов за счет любых других помещений, тогда как СНиПы запрещают лишь размещение санузлов над жилыми комнатами и кухнями. И тем, кто привык действовать по принципу: «Если нельзя, но очень хочется, то можно», стоит данное обстоятельство учесть.
Иначе есть риск нарваться на неприятности, вплоть до судебного решения о принудительном приведении квартиры в первоначальный вид. Впрочем, на практике такое случается довольно редко.
Гораздо чаще владельцам незаконно перестроенных апартаментов приходится сталкиваться с серьезными трудностями при попытке распорядиться своей собственностью (продать, подарить, официально сдать в аренду) или же получить кредит в банке под залог этой недвижимости. Причина все та же – нельзя оформить сделку, если в справке-характеристике из БТИ указана самовольная перепланировка…
Вика
Какие виды перепланировок недопустимы с точки зрения законодательства:
- расширение площади помещений санузлов и ванных комнат за счет других помещений,
- объединение лоджий и балконов с помещениями квартиры методом разборки внешних стен (причем неважно, являются стены несущими или нет);
– переносить приборы отопления на лоджии и балконы;
– объединять квартиры по вертикали с полной или частичной разборкой межэтажных перекрытий;
– устраивать проемы в несущих стенах без утвержденной в установленном порядке проектной документации;
– удалять звукоизолирующее основание полов при ремонте;
– делать пристройки к квартирам, расположенным на первом этаже жилых многоэтажек;
– устанавливать кондиционеры и спутниковые антенны на фасадах зданий, выходящих на улицу
Вика
Следует иметь в виду, что нарушить закон можно и не желая того. Если неправильно трактовать само понятие перепланировки.
Официально перепланировка (переоборудование) квартиры — это «ремонтно-строительные работы, которые проводятся по соответствующим проектам со сменой физических параметров помещений, снесением или перенесением внутренних ненесущих перегородок, постройкой новых элементов и деталей, устройством проемов без вмешательство во внешние стены, межэтажные перекрытия и другие несущие конструкции жилого здания… без ограничения интересов граждан, которые проживают в этом здании».
Перепланировку порой путают с капитальным ремонтом, который, как известно, не предусматривает «изменений геометрических размеров помещения или его отдельных частей, жилых комнат и подсобных помещений, кухонь, ванн, уборных, коридоров и т. д. ».
Вика
С формально-юридической точки зрения главной особенностью перепланировки является обязательное наличие проектно-сметной документации, то есть утвержденного в установленном порядке проекта, определяющего архитектурные, объемно-планировочные, конструктивные, инженерно-технические, технологичные и экономические решения по перепланировке помещения.
Без проекта невозможно узаконить в БТИ произведенные в квартире изменения (внести коррективы в имеющийся техпаспорт или же получить новый).
Однако частенько для проведения капитального ремонта жилища хозяева приглашают бригаду, не имеющую соответствующей лицензии, и такие «дикие» строители могут запросто ввести в заблуждение владельцев квартиры, осуществив под видом капитального ремонта перепланировку...
Вика
Но коль уж вы изначально задумали сделать перепланировку, следует сразу позаботиться о получении всех разрешений. Городскими правилами застройки определены основные этапы данной процедуры. Как правило, разрешение на перепланировку выдает районная госадминистрация в месячный срок при предоставлении необходимых документов. Перечень документов во всех районах столицы примерно одинаков, хотя имеются небольшие различия по форме и процедуре подачи. Но тут есть одно исключение. Если ваши апартаменты находятся в историческом здании, вся процедура резко усложняется, ведь в таком случае надо получить специальное разрешение горадминистрации, согласованное с министерством культуры
Вика
Что делать, если Вы решили выполнить ПЕРЕПЛАНИРОВКУ:
До того, как Вы приступили к ремонту и перепланировке Вам следует:
1. Определиться с эскизом
Требования к эскизу (он может быть выполнен на поэтажном плане БТИ) таковы: планируемая перепланировка должна быть конструктивно возможной, и юридически согласуемой.
Лучше всего, прямо с этого этапа довериться профессионалам и заказать Архитектурно-Планировочное Решение (АПР).
Во-первых, перед Вами не будет стоять вопрос конструктивной возможности предложенного архитектором варианта.
Во-вторых, грамотный архитектор прекрасно владеет и юридической составляющей перепланировки и не станет "СМУЩАТЬ" Вас вариантами, на которые, в последующем, невозможно получить Разрешение.
Вика
То есть ваши деньги по оплате услуг дизайнера-архитектора не будут выброшены на ветер.
многие дизайнеры в силу неполного образования или других причин не владеют этими вопросами и могут ввести неискушенного клиента своими вариантами в заблуждение: то есть предложить Вам то, что невозможно воплотить в жизни)
Вика
2. Заказ Технической документации: Технического Заключения о состоянии несущих конструкций здания и возможности частичного переустройства квартиры, Проекта Переустройства.
Эскиз, выполненный на плане БТИ, или выбранный Вами вариант Архитектурно-Планировочного Решения, и поэтажный план БТИ с Эскспликацией квартиры до перепланировки нужны инженеру-проектировщику для осуществления необходимых расчетов, выполнения технического обследования Вашей квартиры, разработки и выпуска технической документации. Юридическая ответственность за разработанные проектные решения с момента выпуска технической документации переходит на организацию, инженера проекта, главного инженера проекта, выпустивших данную техническую документацию.
Вика
Возможно, перепланировка, которую Вы собираетесь осуществить, действительно состоит лишь в демонтаже (сносе) ненесущей перегородки и для получения Разрешения может быть отражена эскизно на поэтажном плане БТИ. Но информация, содержащаяся в поэтажном плане БТИ, не дает полного представления о стенах Вашей квартиры. На бытовом уровне Вы знаете, что стенка эта - легкая гипсокартонная перегородка, а вот на бумаге… Иными словами на поэтажке не видно несущая эта стена или нет. Так вот, Техническое Заключение - тот документ, который подтверждает, что стена в вашей квартире, которую вы собираетесь демонтировать - действительно ненесущая
Вика
Естественно, если в квартире происходит другая расстановка сантехнических приборов, изменяется конфигурация помещений, смещаются или переносятся входы в помещения, образуются проемы - не обойтись без Проекта переустройства (перепланировки, переоборудования) Вашей квартиры.
Проектную (техническую документацию - Техническое Заключение и Проект переустройства) важно заказать не только в проектной организации, имеющей лицензию на данный вид деятельности, ВАЖНО, чтобы проектная организация, разработавшая техническую документацию ИМЕЛА ВОЗМОЖНОСТИ и БЫЛА ГОТОВА СОПРОВОЖДАТЬ и ЗАЩИЩАТЬ свой проект!
Вика
3. Получить Разрешение на проведение переустройства
ИТАК, защита проектной документации - обязанность проектной организации (Закон г. Москвы № 22 от 07.04.2004г., Постановление Правительства Москвы от 08.02.2005г. № 73ПП)
Перечень инстанций, в которых проектная документация проходит защиту, регламентирован Распоряжением Мэра № 378 РМ от 11.04.2000г., и Постановлением Правительства Москвы от 08.02.2005г. № 73ПП.
Основные инстанции, в которых проектная документация проходит защиту, именно представителем проектной документации:
- ГосПожНадзор;
- ГосСанЭпидНадзор;
- Газовая Инспекция;
- Архитектурно-Планировочное Управление;
- Жилищная Инспекция;
- Балансодержатель;
- Государственная Экспертная организация, имеющая право на выдачу экспертных заключений по оценке проектной документации;
- Оформление страхового полиса гражданской ответственности;
- "Авторы дома"
Вика
Также необходимо предоставить или дать поручение собрать следующие документы:
- выписка из домовой книги;
- копия финансово-лицевого счета;
- все формы исходных документов из ТБТИ;
- нотариально заверенную копию Свидетельства о государственной регистрации права собственности (иной право устанавливающий документ);
- иные документы.
По времени весь этот процесс занимает от 2,5 до 4 месяцев. И естественно, это ощутимая затратная часть - рассмотрение проектной документации в инстанциях - дело платное, чиновниками выставляются счета, а заключения выдаются естественно только при произведенной оплате.
Должно быть очевидно, что данная работа не может стоить 600, 1200, или даже 2000 у.е.! Будьте внимательны! Включите здравомыслие!
Завлекалкой дешевизны на рынке этих услуг пользуются только мошенники!
Вика
Кроме того, в некоторых районах требуют:
письменное согласие соседей,
предварительное заключение уполномоченной организации о возможности перепланировки,
а также справку о ранее произведенных перепланировках в здании, где размещена квартира заявителя, заверенную балансодержателем и/или другой уполномоченной организацией.
Вика
При необходимости у вас могут также потребовать:
– акт о наличии дымовых и вентиляционных каналов;
– акты технического состояния квартир, расположенных рядом, выше и ниже перепланируемого помещения;
– копии лицензии проектной организации и дополнения к ней с перечнем работ, которые разрешено выполнять данной организации;
– копии лицензии строительной организации и дополнения к ней, другие документы.
Уже на этапе строительства может потребоваться разрешение на проведение некоторых видов строительных работ. Все документы составляют единое целое. Отсутствие любого из них, отсутствие визы какой-либо инстанции являются основанием для отказа в узаконивании перепланировки.
Когда полный пакет документов собран осуществляется его сдача в Единое окно МосЖилИнспекции, где осуществляется его рассмотрение в течение 20 рабочих дней.
И только тогда выдается Разрешение на проведение переустройства.
Вика
Очень важный этап – ввод в эксплуатацию помещения после перепланировки. По сути, это осмотр объекта государственной приемной комиссией и утверждение соответствующего акта, в котором указаны члены комиссии, проектная и строительная организации, перечень предъявленных документов, описание технико-экономических показателей перепланированного помещения и решение о принятии его в эксплуатацию, подписанное членами комиссии и скрепленное печатями.
В качестве членов приемной комиссии обычно выступают один из заместителей председателя райадминистрации (председатель), главный архитектор района, представители СЭС, МЧС, инспекции стройконтроля (при необходимости) и владелец жилья (он же, как правило, заказчик перепланировки).
Вика
Дополнительно акт заверяют:
– проектная организация, выполнившая проект;
– организация, выполнившая ремонтно-строительные работы;
– организация, принимающая объект в эксплуатацию.
Заверенный и подписанный Акт государственной приемной комиссии о принятии в эксплуатацию законченного строительства объекта (перепланировки) вместе с другими документами является основанием для утверждения данного акта районной госадминистрацией. В течение месяца после подачи пакета документов и соответствующего заявления в районную госадминистрацию выдается Решение об утверждении акта. Кстати, в «Правилах застройки» указан порядок выдачи разрешения на перепланировку, но ничего не написано об утверждении акта ввода в эксплуатацию, из-за чего в некоторых районах с этим были трудности...
Вика
Как видим, соблюсти процедуры, необходимые для проведения легальной перепланировки, довольно-таки непросто. Оформление документов, понятное дело, стоит ($) (платежи бывают двух видов: обязательные платежи за проведение экспертиз и выдачу разрешений; а также плата за разработку проектно-сметной документации). Да и времени придется потратить немало: как показывает практика, для самостоятельного прохождения всех инстанций людям, затеявшим перепланировку, требуется около года. Потому что документооборот, как правило, происходит по почте, нередко документы возвращают на доработку, причем как из-за невнимательности граждан, так и по вине самих сотрудников госучреждений…
Вика
Здесь следует указать на часто встречающуюся ошибку: некоторые полагают, что узаконить уже проведенную перепланировку можно значительно быстрее, но это не так.
Как отмечают специалисты, если перепланировка сделана в обход существующих правил, узаконить ее значительно труднее, поскольку необходимо преодолеть ряд юридических препятствий, не говоря уж о штрафных санкциях.
Вика
Так что владельцам квартир, который знают, как они желают перестроить свои жилища, однако не знают процедуры узаконивания перепланировки, для экономии сил и времени лучше все-таки обращаться в специализированные фирмы. Там подскажут, как законно выполнить перепланировку, помогут подготовить необходимые документы, получить согласования, ввести помещение в эксплуатацию, а также окажут содействие в оформлении техпаспорта на апартаменты, нового свидетельства о праве собственности на них.
Стоимость услуг в каждом конкретном случае определяется индивидуально с учетом сложности задачи
Вика
Разрешение получено… А что дальше?
Случилось! Разрешение на проведение перепланировки (переоборудования) помещения в жилом доме получено.
Давайте прочтем те условия, которые необходимо знать каждому владельцу, вот выдержка из Разрешения на проведение переустройства:
Вика
"…Принять к сведению гарантируемые Заявителем режим и продолжительность работ, а также обязательство обеспечить свободный доступ в помещение должностных лиц для проверки хода и результата переустройства.
Установить, что комиссионная приемка выполненных работ будет проведена при соблюдении следующих условий:
Выполнение требований Закона города Москвы от 29.09.99 N 37 (в ред. Закона города Москвы от 07.04.2004 N 22) "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" (далее - Закон), связанных с обеспечением безопасности и сохранности жилого дома:
- выполнение работ в строгом соответствии с проектными материалами;
Вика
- обязательное привлечение разработчиков проектной документации к осуществлению авторского надзора за производством работ;
- переоформление разрешительных документов в органе исполнительной власти при необходимости внесения изменений в проектную документацию;
- обеспечение доступа в переустраиваемые помещения должностных лиц для проверки соответствия осуществляемых работ настоящему распоряжению, проверки жалоб о нарушении режима производства работ и причинении ущерба другим лицам.
- соблюдение ограничений по производству работ в жилых домах, предусмотренных статьей 10 Закона.
Неисполнение указанных условий и ограничений считать основанием для отмены настоящего Распоряжения…"
1 2 3 4
|
Полезное на нашем сайте
► ПОЛЫ.... (Материалы - что выбрать?)***
► ИНТЕРЬЕР И ЗНАК ЗОДИАКА.
► ССЫЛКИ ПО ДИЗАЙНУ / ДЕКОРУ / ЛИТЕРАТУРА (без рекламы!!!)
► "ОБОИ - КАК ВАРИАНТ ОФОРМЛЕНИЯ СТЕН".(Ваши предложения)... ...
|
